Frelsesarmeen planlegger satsning på Ensjø

Frelsesarmeen har inngått makeskifteavtale med Höegh Eiendom og Lerka Eiendom om Ensjøveien 23B, i umiddelbar nærhet av Ensjø t-banestasjon og to kvartaler unna den nye NRK-eiendommen Normannsløkka.

Frelsesarmeen får overta en eksisterende kontorbygning til hovedkontor samt bygget et nybygg som skal huse korps (nærmiljøkirke) og andre utadrettede tjenester, i bytte mot eksisterende eiendom på Hammersborg.

– Og spesielt i vekstområder hvor det er få andre ideelle aktører og offentlige tilbud - og gjerne i områder med lite kristen virksomhet. Derfor har Hovinbyen, som Ensjø er en spesielt spennende del av, utpekt seg som et veldig interessant område, og vi har lett etter egnede tomter der i flere år, fortsetter han.

Omfattende prosess

Flyttingen inngår i en større strategiprosess for Frelsesarmeen i Oslo hvor fokuset har vært å tilpasse rammene for arbeidet slik at de er relevante for dagens og framtidens behov i byen.

– Og det skal sies at denne prosessen startet lenge før NRKs planer var kjent. I arbeidet har vi hatt støtte av Oslokontoret til CBRE – et av verdens ledende selskap innen prosjektledelse og eiendomsrådgivning og som Frelsesarmeen internasjonalt har valgt som sin leverandør av slike tjenester globalt, forteller territoriallederen.

– Å analysere Frelsesarmeens potensial opp mot byens behov og planer for utvikling var avgjørende i denne prosessen, sammen med informasjonsmøter, fokusintervjuer med alle virksomhetene, spørreundersøkelse i hele Oslo-organisasjonen og å kartlegge og analysere data og planverk fra en lang rekke kilder.

To av satsningsområdene ble nettopp Hovinbyen som Ensjø er en del av, og øvre Groruddalen, hvor Frelsesarmeen allerede har etablert arbeid utfra Stig Gård.

Får bedre plass

Ensjøveien 23B utpekte seg tidlig som interessant, med Ensjø t-banestasjon som har 40 avganger i timen i rushet som nærmeste nabo, beliggenhet midt i et boligområde under utvikling i skjæringspunktet mellom gammel og ny by – og med plass til å romme både en ny nærmiljøkirke og hovedkontor.

– «Nærmiljøkirke» er Frelsesarmeens begrep for det som også er kjent som «korps», med enda sterkere vektlegging av tilbud og tjenester for nærmiljøet, forteller Knud David.

– Eiendommen er også nabo til gamle Ensjø hovedgård, en eiendom hvor Frelsesarmeen har drevet tjenester for byens eldre i snart 100 år.

I Ensjøveien 23B står det i dag et kontorbygg som Frelsesarmeen vil bruke mesteparten av, til nytt hovedkvarter. Det er imidlertid også en parkeringsplass hvor det vil bli bygget en ny 1800 m2 stor nærmiljøkirke med arealer også til andre deler av Frelsesarmeens tjenester for lokalmiljøet.

– Den totale eiendomsmassen i Ensjøveien blir dermed på 5200 m2. Vi får dermed like mange kvadratmeter, men denne gangen blir så godt som alle over bakken. I dagens bygningsmasse på Hammersborg har vi et betydelig areal under bakkenivå som dermed er mindre anvendelig.

Dagens bygningsmasse på Kommandør T.I. Øgrims plass ville uansett stått foran omfattende rehabilitering for å møte framtidas behov.

- Det har over mange år vært arbeidet med enten totalrehabilitering med midlertidig utflytting, eller muligheter for relokalisering. Tilgjengelighet for transport, synlighet og strategisk beliggenhet i byen har blitt vektlagt i valg av ny adresse.

– Likeså at det utfra dagens adresse ligger 5 andre kirker innenfor 5 minutters gange, mens man på ny adresse må gå 20 minutter for samme resultat.

Frelsesarmeen kommer med tilbud og tjenester Ensjøbyen etterspør

Lokalbefolkningen på Ensjø har over lenger tid etterlyst møteplasser; spesielt for unge.

– Aktiviteter for barn og unge er et satsningsområde i Frelsesarmeens planer på eiendommen, i tillegg til åpen kafé, forsamlingslokaler, gudstjenester og ulike felleskaps- og kulturtilbud for småbarnsforeldre, voksne og eldre, forteller strategileder Knut Haugsvær.

På eiendommen planlegges det også et åpent torg med beplantning, vannspeil og hyggelige væresteder til bruk for nærmiljøet.

– Når vi nå ønsker å flytte til en ny bydel og et nytt nærmiljø, gjør vi et poeng ut av å si at det skal startes en ny nærmiljøkirke. Både fordi det skal bygges nytt, og fordi innholdet skal skapes i dialog med bydelens behov og sammen med alle som har lyst å være med. Templet, menigheten vår som har holdt til i samme bygg som hovedkontoret på Kommandør T.I. Øgrims plass i sentrum, vil flytte til Ensjøveien 23B og etablere ny nærmiljøkirke (korps) der. Det gir den nye nærmiljøkirka et solid fundament helt fra starten.

Strategilederen understreker at eiendommen vil rette seg utover.

– Når vi nå skal utvikle nye lokaler på Ensjø, vil vi naturlig nok legge vekt på bærekraftig utforming, muligheter for hybridkontor og smarte løsninger og sambruk mellom nærmiljøkirken og de andre tilbudene våre i bygget. Det vil også være viktig for oss å ha en åpen og inkluderende tilnærming til nærmiljøet rundt.

Bruker ikke innsamlede midler

Frelsesarmeen har i over 100 år sørget for å ha egnede eiendommer til virksomhetene sine, gjennom å kjøpe, selge og oppruste i tråd med endringer i behov i tjenestene.

Overtakelsen av kontorbygget og byggingen av en ny nærmiljøkirke på Ensjø er gjort mulig gjennom et makeskifte med Höegh Eiendom og Lerka Eiendom, som eier Ensjøveien 23B i dag. Disse eier allerede store deler av kvartalet rundt Frelsesarmeens eksisterende eiendom i sentrum og begge parter ser tydelige synergier ved å gjennomføre dette makeskiftet.

– Økonomisk er dette en vinn-vinn byttehandel med merverdier for begge parter, sier daglig leder Dag Tellefsen i Frelsesarmeens Eiendommer AS.

– Vi har innhentet flere uavhengige takster på eksisterende eiendom, og er meget godt fornøyd med at vi har endt opp med en avtale med en verdi på 230 millioner.

Makeskiftet innebærer at det ikke utbetales frie midler mellom partene, men at eiendommene byttes etter at nybygget er oppført.

Frelsesarmeen har også kvalitetssikret avtalen med Akershus Eiendom og CBRE som er blant landets tyngste aktører innenfor næringsmegling.

– ­Vi får med dette realisert en ny satsning i en bydel under utvikling, på en lokasjon Frelsesarmeen lenge har ønsket å være. Dette er helt i tråd med Frelsesarmeens overordnede strategi, og vi kan nå i stedet utvikle ny eiendom mye mer fremtidsrettet med smarte løsninger ut fra behov og ønskede sambrukseffekter.

Merverdier for begge parter

For Lerka Eiendom og Höegh Eiendom gir avtalen merverdier i form av at de får større fleksibilitet og utviklingsmuligheter i den videre satsingen på deres eiendommer ved Hammersborg-kvartalet.

Både Lerka Eiendom og Höegh Eiendom gir uttrykk for at de setter stor pris på det arbeidet Frelsesarmeen gjør og at det har vært en faktor i deres vurderinger for gjennomføringen av makeskifte.

– Lerka Eiendom har gjort et stort prosjekt med Frelsesarmeen tidligere, sier daglig leder Lars R. Kristiansen i Lerka Eiendom.

Administrerende direktør Eirik Thrygg i Höegh Eiendom sier:

– Det er ekstra hyggelig og motiverende at Frelsesarmeen er part i denne avtalen. Å bytte Ensjøveien 23B med armeens eksisterende eiendom på Kommandør T.I. Øgrims plass i sentrum – er helt i tråd med vår satsning på utvikling av eksisterende eiendom på Hammersborg.